我們都知道《民法典》頒布之前,，辦理了抵押登記的房屋是不能過戶的,，除非“贖樓”以解除抵押登記。那么隨著《民法典》的施行,，該規(guī)定有了很大變化,，今天惠興邦律師和大家聊聊該問題。

　　一,、舊規(guī)定——已經(jīng)抵押的房子一律不能過戶

　　房產(chǎn)所有權(quán)本身就包含占有權(quán)，使用權(quán),，收益權(quán),，處分權(quán)。當(dāng)把房產(chǎn)抵押給他人后就產(chǎn)生了抵押權(quán),，抵押權(quán)是一種限制物權(quán),，針對的是房產(chǎn)處置權(quán)限制房產(chǎn)出售買賣。

　　抵押期間,，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,，不足部分由債務(wù)人清償,。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。俗稱“贖樓”!

　　總之：想出售已經(jīng)抵押的房屋,，需要取得抵押權(quán)人的同意,，并且買賣所得價款優(yōu)先清償?shù)盅簜鶆?wù)。

　　二,、新規(guī)定——已抵押的房屋可以直接辦理過戶

　　《民法典》物權(quán)編第406條第1款規(guī)定：抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定,。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,，抵押權(quán)不受影響。

　　《民法典》物權(quán)編第406條第2款規(guī)定：抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人,。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,，不足部分由債務(wù)人清償,。

　　總之，除了抵押人與抵押權(quán)人有特別約定外，房子已經(jīng)設(shè)定了抵押,，抵押人也就是產(chǎn)權(quán)人仍然可以將房子出售,。即設(shè)立抵押的房子可以賣，抵押權(quán)可以跟著房子走,，就是說可以帶著抵押權(quán)賣,。抵押權(quán)不影響房產(chǎn)的交易流轉(zhuǎn)，賣房子不需要取得抵押權(quán)人同意,，但是產(chǎn)權(quán)人賣房子時必須通知抵押權(quán)人,。

　　時效例外：《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的,，未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　我小時候有很多節(jié)日,，五月一日是勞動節(jié),，六月一日是兒童節(jié)，七月一日是共產(chǎn)黨的生日,，八月一日是共產(chǎn)黨軍隊的生日,，十月一日是共產(chǎn)黨中國的生日，還有元旦和春節(jié),，因?yàn)槲腋赣H是北方人,，這些日子我就能吃到包子或者餃子。

　　三,、實(shí)際操作中如何防范風(fēng)險?

　　1,、對于抵押權(quán)人來說，應(yīng)與抵押人明確約定抵押財產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,，并申請辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)首次登記或抵押預(yù)告登記時,，申請在不動產(chǎn)登記簿記載“存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)”的約定情況。

　　2,、對于購買人(受讓人)來說,，應(yīng)該查明房產(chǎn)有無抵押及有無禁止或限制轉(zhuǎn)讓的約定。如果有約定,，堅決不能買;如果沒有約定,，也不能將購房款直接付給抵押人，因?yàn)榈盅簷?quán)跟著房子走,，過戶后的房子仍然存在抵押,，存在被抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險。