最近頻繁有朋友咨詢“法拍房可不可以買？”,、“買法拍房應(yīng)該注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？”,、“決定參加法拍之前應(yīng)該做哪些功課,？”今天惠興邦長沙法律顧問和大家聊聊法拍房存在的風(fēng)險(xiǎn)及如何防范相關(guān)問題。

　　一,、法拍房及優(yōu)勢

　　1,、法拍房

　　即法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時(shí),，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣,，以拍賣所得價(jià)金清償債權(quán),。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房

　　2、法拍房的優(yōu)勢

　　(1)一般情況,，法拍房價(jià)格比市場價(jià)要低

　　(2)當(dāng)前情況下,，法拍房不受限購政策影響

　　(3)可按揭貸款,，也可享受教育,、養(yǎng)老、社保等資源

　　二,、法拍房有哪些風(fēng)險(xiǎn),？

　　1、過戶容易,，收房難

　　(1)租約

　　法拍房過戶都比較容易,，但是買到了不代表一定能住進(jìn)去，因?yàn)橛械姆孔邮菐в凶饧s的,，“買賣不破租賃”,，所以就算過了戶也要等租期到了之后才能住進(jìn)去，假如是一二十年租約的房子,，那就直接建議可以不要拍了,。

　　(2)騰房

　　即使沒有租約的房子，拍到了也有可能住不進(jìn)去,，因?yàn)槿绻ㄔ翰回?fù)責(zé)騰房,，遇到老賴死活不走，或者遇到其他的債權(quán)人占用房屋,，那就只能走法律程序去訴訟要求對(duì)方交房,。

　　2、高額的稅費(fèi)

　　法拍房的稅費(fèi)基本上由買家承擔(dān),，其稅費(fèi)與二手房的稅費(fèi)差不多,。但是有的法拍房稅費(fèi)很高，特別是公司名下的房產(chǎn)要交高額的土地增值稅等,。

　　3,、拖欠費(fèi)用

　　法拍房在拍賣之前可能已經(jīng)空置很久了，這就可能存在物業(yè)費(fèi),，水電費(fèi)欠費(fèi)問題,，而這筆費(fèi)用也是由買家來承擔(dān),。

　　4、售后問題

　　買法拍房通常會(huì)有固定的看樣時(shí)間,，但是不可能像買二手房那么看的仔細(xì),，所以很多細(xì)節(jié)要注意，比如房子會(huì)不會(huì)漏水,，小區(qū)建筑有沒有問題,，房子之前發(fā)生過什么事故等，這些都要查清楚,，因?yàn)槿f一買到兇宅了肯定也不舒服,。

　　5、無法貸款

　　法拍房一般情況下可以貸款,，但是不能用公積金,。有的房子因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證問題不能貸款，所以一定要搞清楚,，如果買了才發(fā)現(xiàn)不能貸款,，那交不起尾款要悔拍，保證金可就不退了,。

　　6,、落戶及學(xué)位占用

　　現(xiàn)在法拍房落戶都很容易，而且很多人長沙買房是為了小孩讀書,，但是學(xué)區(qū)如果被占用了可能近幾年就無法用了,。

　　三、如何規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)

　　1,、實(shí)地考察

　　(1)確認(rèn)房子是否存在租約，有很長租約的房子都不要去買,。除非價(jià)格真的很便宜,，你能接受買了之后長期無法入住。

　　(2)去小區(qū)物業(yè)調(diào)查欠費(fèi)情況,，去相關(guān)部門查水電欠費(fèi)情況,，綜合衡量再?zèng)Q定是否要購買,。

　　(3)看看房子是否存在漏水等質(zhì)量問題,。

　　(4)詢問周邊鄰居，問問房子有沒有發(fā)生過事故等,。

　　2,、與執(zhí)行法官核實(shí)相關(guān)情況

　　(1)是否負(fù)責(zé)騰房。如法拍房有人居住且法院不負(fù)責(zé)騰房的,，堅(jiān)決不買,。

　　(2)是否可以貸款,。很多法拍房是不能貸款的，并且需要很快交清房款,，所以要結(jié)合自身情況充分了解,。

　　(3)是否已經(jīng)下證。了解房屋權(quán)是否取得房產(chǎn)證,。

　　(4)稅費(fèi)的承擔(dān)情況,。如果稅費(fèi)由買方承擔(dān)的話，建議綜合考慮是否真的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠,。

　　3、與稅務(wù)部門了解稅費(fèi)情況

　　房屋年限,、房屋歸屬等與應(yīng)交稅費(fèi)密切相關(guān),，咨詢稅務(wù)部門能較準(zhǔn)確的預(yù)估出可能產(chǎn)生的稅費(fèi)情況,。

　　4、核查落戶及學(xué)位占用

　　(1)去房屋所在地的派出所核查戶口簿登記的情況,。

　　(2)去房屋所在學(xué)校查詢學(xué)位使用情況,。